有的楼盘，当时购地的成本并不高，房子依然售高价。资料图片
 
 
　　记者 李淑芹

　　随着银根地根的紧缩，2008年南宁的土地市场开始回归理性。不少开发商、投资者开始为去年的“疯狂”买地埋单

　　买地后房价出现回调

　　去年9月，南宁市西乡塘一地块拍卖，诞生了当时的510万元/亩的“地王”，位置在北湖北路，占地面积39.937亩，容积率3.0。这样的地价，摊到成本里，楼面土地成本价格已经达到了2550元/平方米。在南宁，小高层的建设成本约为1200元/平方米，加上土地成本和管理、税收、财务、人力等各项费用，就算开发商不求利润，销售价格也要上5000元/平方米。当时附近的几个楼盘，销售均价还没有到3500元/平方米，低的才2800元/平方米。拍卖会结束不久，该地旁边的一楼盘马上把房价调高了300元/平方米。

　　然而，5000元/平方米的售价，已经超出了现在的成品房价格。事实上，不但地块附近的房价没有超过5000元/平方米，就连大学路、鲁班路上几个西乡塘区最高价的楼盘，也不过在5000元/平方米左右。

　　2007年12月6日，南宁凤岭东盟商务区内的三块土地落入一家深圳上市公司囊中，其中一块拍出了1215万元/亩，是凤岭，也是南宁当之无愧的地王。因为这个地王已经将南宁以往的地王纪录上调将近一倍。

　　“面粉超过了面包的价格，这是不可思议的事，会搅乱了南宁市场的格局。”南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华曾经分析，1215万元/亩的地价，平均楼面地价（指每平方米建筑面积所分摊到的土地成本）已经达到4508元/平方米，没算其他成本，就已经超过了现在凤岭的平均房价，“这不仅仅是不理性，而且不正常”。

　　现在，时局早已今非昔比，凤岭的房价并没有因一个个地王的产生而继续飙升，反而因为最近新上市的3380元/平方米起步的项目和调低定价到4280元/平方米起步的两个楼盘而产生明显回落迹象。

　　“市场形势转变，地王开不开发都尴尬。早点开发了，也许还能胜利大逃亡，老是搁着不开发，这开支太大不说，一旦房价下降，那可就没个底了。”一位不愿具名的开发商说，那些风光一时的地王们，现在赚不赚钱已经不重要了，能生存就不错。

　　部分楼盘利润惊人

　　每当记者提到南宁部分区域房价偏高时，总有开发商宣称，高房价皆因高地价所致。果真如此吗？以楼盘当前的售价，再对比当初开发商买地时的地价，可以算出开发商的利润空间。

　　2006年下半年，广西某房地产公司在国有土地拍卖会上，以不到60万元/亩的价格，购买了位于兴宁区的近200亩地。按土地拍卖价计算，该地块的平均楼面地价不到800元/平方米。业内人士测算，加上建筑成本、税费成本，楼盘成本价不足2000元/平方米。2007年下半年该楼盘开始销售，一期工程“高开高走”以均价3800元/平方米面市，二期工程突破5000元/平方米。利润已经超过了100%。

　　2007年初，广西某房地产公司以不到200万元/亩的价格，通过挂牌方式买下了位于西乡塘区的一块20多亩地块。由于该地块容积率较高，平均楼面地价为1100多元/平方米。加上建筑成本、税费开支等，如开发商售3300元/平方米，起码可赚取500元/平方米。今年该楼盘开盘，售价定为均价4500元/平方米。

　　位于鲁班路的某楼盘，现在售价接近5000元/平方米。根据南宁国土部门的资料，该楼盘是2006年底以200多万元/亩的价格，在拍卖会上买到地的。该地块平均楼面地价是1300多元/平方米，按常规测算，售价4000元/平方米已足以让开发商大赚一笔了，然而，这个楼盘现在的售价已经超过了5000元/平方米。

　　某房地产开发公司，2006年以不到160万元/亩的价格，买下邕江边一块不到270亩的地块。按该地块的容积率计算，该楼盘平均楼面地价为1300多元/平方米。业内人士认为，加上各种综合开发成本及利润，该楼盘最高可卖3800元/平方米。让人意外的是，该楼盘现在售价是6000元/平方米。

　　广西某房地产公司通过挂牌交易方式，以140多万元/亩的价格，购买了位于西乡塘区的100多亩地。地块中等的容积率，平均楼面地价1200多元/平方米。今年该楼盘开盘，售价达5000元/平方米。

　　据统计，2007年全年南宁出让土地51宗，其中，楼面地价超过1200元/平方米的14宗，超过2000元/平方米的4宗。

　　昔日“地王”谨慎应市

　　以773万元/亩和430万元/亩的高价被外地开发商竞得的中山路地块和高新区地块，在不到1个月时间，均因土地竞得人的“爽约”而被土地部门收回。高价地被收回虽然是个案，但从中不难发现，去年疯狂拍地所产生的后遗症在今年逐渐显现，

　　遇冷的还有土地拍卖会现场。今年3月举行的两场土地拍卖会上，江南一地块因竞拍人数不足而惨遭流拍，东盟商务区的一地块也以低于预测的价格理性成交。当日，在场的开发商在竞价时举牌谨慎，甚至出现拍卖师开拍后长时间无人应价的场面。

　　深圳天健、中铁集团和华润集团，其土地均在东盟商贸区，大部分楼面地价均已经超过2000元/平方米，这些曾经在南宁楼市风光一时的地王，现在都在做什么呢？

　　中铁房地产集团有限公司副总经理吴仕岩在拿到凤岭“地王”后就表示，该宗地块日后开发项目将定位为中高档住宅，争取在2008年中期开工，2008年底开盘销售。据了解，目前项目正处在前期规划阶段，项目名暂定为中铁·山语城。

　　被业内寄予厚望的商业综合体华润“万象城”，在地块出让前，就被要求在签定合同后的一年内动工，3年内建成使用。但记者在地块现场见到，该宗地块目前还没有任何动工的迹象。华润（集团）有限公司相关负责人说，虽然政府对于该宗地块的开发年限有限制，但由于项目所处的特殊位置，他们正向政府部门申请放宽开发年限，项目可能在明年上半年开工建设。

　　上市公司深圳天健在南宁成立了南宁市天健房地产开发有限公司，用以推进南宁项目的开发工作。南宁市天健房地产开发有限公司经理向先生说，天健已经分两期完全交齐了地块的出让金，但项目的具体规划尚未确立。