在二手房交易中，一般要求买方先交纳定金，对卖方却没多少约束。如今南宁二手房市场形势转变，为了能以好价格把房子套现，一些卖方出现撤单、毁约行为。有关人士认为，在新的市场情况下，有必要对卖方进行约束

　　二手房交易中的买方和卖方的地位并不平等。 资料图片

　　现象

　　卖方不断出现撤单

　　南宁市民龙先生去年12月看中了一套二手房。这套房子是80多平方米的两房两厅，卖方叫价32万元。

　　中介公司告诉龙先生，购买这套房子要先交纳1万元的定金，交纳定金后才能让买卖双方见面、签约。龙先生同意了，并于去年12月11日交纳了定金，但中介公司迟迟没能安排他与卖方见面协商。中介公司称，卖方已经知道龙先生要购买他的房子，只是一直抽不出空来见面。今年1月9日，中介公司突然通知龙先生，说卖方临时改变主意，不卖房子给他了，要他取回定金。“我的定金交了半个多月，怎么卖方说不卖就不卖了！”龙先生气愤不已，他了解到，这是因为卖方找到了出价稍高的买主才撤单的。他给出的价格成了卖方的“保底价”，卖方有了可套现的底价，再找出价高的买主。

　　龙先生找中介公司反映，认为这影响了他的购房计划，要求予以赔偿。中介公司解释，这是卖方的单方行为，他们无法控制和掌握，要中介公司赔偿难以做到。如让卖方赔偿，龙先生的定金只是交给中介公司，从未交到卖方手上，与卖方没形成约定关系，更难找卖方索赔。

　　据了解，近期以来由于南宁楼市出现盘整形势，一些业主急着想把房子套现。有的卖方出价后，觉得自己亏本了，就随意撤单、毁约。有的卖方则在找到了买主的前提下，再次把房子委托转让，寻找能出更高价的买主，这影响了市场交易的开展。

　　南宁某中介公司市场部经理林先生介绍，他们接待的一位卖方，先是出价卖房，接着毁约不卖，过了几天又提价再次转让，见找不到买主又撤单。卖方这种出尔反尔的行为，让他们十分头疼。如今，他们在接房源时，对有“前科”的卖主往往多留心眼。

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　　问题 一般不对卖方约束

　　记者了解到，一直以来，南宁二手房市场一般只对买方约束，要求买方在交易前交纳定金并与中介签订协议等，对卖方就极少约束。

　　广西某房地产中介公司副经理方先生告诉记者，这是因为以往在二手房交易中，主动权由卖方掌握，卖方出了高价，担心买方反悔，往往要求买方交纳一笔定金，金额从5000元至2万元不等。如果买方交了定金，觉得房价高了后悔而选择不买，卖方就可获得这笔定金。

　　如今，市场形势转变，二手房市场上卖房的多过买房的，主动权由买方掌握。买方看准了就下定金，但卖方出价后患得患失，总担心自己出价过低，想获得多些房款，这时卖方就极易发生毁约行为。

　　南宁市民高小姐经历了一次卖方单方毁约行为。去年12月底，她看中了东葛路一套楼中楼，对方开价75万元。看了房子，又反复权衡后，高小姐终于决定购买，并向中介公司交纳2万元定金。不料，过了几天，卖方却反悔了，说是家人报错了价格，售价应当是78万元，如果高小姐不同意，买卖就终止。“这岂不是卖方坐地起价？”高小姐认为，房子的价格不能随意更改，坚持要以原价交易。卖方却不认账，此后以78万元的售价委托其他二手房中介公司出售。虽然有能力多支付这3万元，但高小姐咽不下这口气，放弃了这套房子。从此，她对二手房交易有了“不稳妥”的看法，认为还是买一手房有保障。

　　“从市场行为上看，单对买方约束是有失偏颇的，对卖方也应当加以约束，这样才符合公平、公正的原则。”业内人士甘先生认为，当前的市场新形势，是对卖方加以约束的有利时机。

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　　探讨

　　需要迈过几多门槛

　　如今，业主卖房一般通过多方委托中介和全权委托中介两种方式进行。多方委托中，卖方有时是同时委托几家甚至10多家中介公司卖同一套房，全权委托是只委托一家中介公司转让房子。如果对卖方进行约束，该如何进行呢？

　　南宁某中介公司副经理杨先生认为，这首先要改变交易方式，要卖方端正态度，以诚信的姿态与中介打交道。其中，交纳诚意金显得至关重要。现在，一些卖方只拿房产证的复印件，就到若干家中介委托卖房，要对卖方约束，中介就要收取卖方一笔诚意金，并签订协议，说明如找到买主并完成交易，这笔诚意金不退或抵作中介费。这使得卖方不再是撒网式地发布转让信息，而是有选择地委托中介公司。

　　其次是加强买卖双方的沟通。无论是采取多方委托还是全权委托方式，转让价格一经发布就不能更改，面对市场的波动，买方和卖方要共同承担相关风险，中介起到桥梁、协调作用。哪家中介先帮卖方售出房子，卖方持相关票据，才能到其他中介领回诚意金。

　　不过，有的业内人士对约束卖方并不乐观。他们提出，如果卖方违约，诚意金是该给买方还是中介，如果双方共分，比例又该是多少？一般情况下，买方的定金与卖方的诚意金应当是等额的，这才不会出现差额。但当卖方在多方委托情况下，拿一大笔钱到各中介先交诚意金，操作起来难度不小。

　　还有一些意见认为，征收诚意金约束卖方理论上是可行，但实际上并不现实。如今南宁中介行业竞争激烈，大家想法设法找房源，要卖方提供房源并交纳诚意金，在品牌中介可能行得通，其他公司就未必了。一些小型中介机构为了招揽房源，不收卖方的诚意金，这样慢慢发展下去，又造成其他中介公司也难以约束卖方。